Đáp: Townhouse, unit hoặc villa có một quy chế đặc biệt gọi là Strata. Những quy chế này khiến cho việc chăm sóc và điều hành căn unit, flat ..... khác hẳn với việc mua nhà.

Nói một cách tổng quát khi anh chị mua một căn nhà thì việc quản trị cũng như mọi chi phí là do riêng của anh chị. Ngược lại nếu mua townhouse, unit hoặc villa thì mọi chi phí thường chịu chung với những chủ nhà khác.

Chính vì những khác biệt như trên mà anh chị cần luật sư hoặc những người hiểu biết xin một tờ tường trình đặc biệt về căn town house hoặc unit gọi là Strata Inpection Report.

Tờ tường trình nói trên sẽ cho anh chị biết những điều quan trọng sau đây:

-Trước hết là Ủy ban quản trị toàn dãy townhouse hoặc unit gồm có những người nào. Nếu có những chuyện gì muốn nêu ra với họ anh chị có thể tiếp xúc với những người trong ban quản trị.

Tờ tường trình cũng cho biết số tiền đóng góp mỗi 3 tháng là bao nhiêu cho cả dãy townhouse hoặc unit. Số tiền này gọi là Levy. Anh chị cần biết số tiền này để tính toán xem mình có đủ khả năng trả những chi phí mỗi 3 tháng hay không.  Ví dụ nếu anh chị có tiền mua tại những vùng biển như Manly hoặc Mosman thì số tiền Levy mỗi 3 tháng rất cao có thể lên tới $5000, $6000. Ngược lại những căn townhouse hoặc unit bình thường tại những vùng phía Tây của ta thì tiền nhẹ hơn nhiều ví dụ $300, $400. Cần phải ước lượng số tiền này nếu không trả nổi ta có thể phải bán căn townhouse hoặc unit.

Ngoài số tiền bình thường phải trả tức normal levy, đôi khi ta có thể phải trả những chi phí đặc biệt gọi là special levy. Thí dụ cả dãy flat hoặc townhouse có những chỗ cần phải sửa khiến cho ban quản trị họp và đưa ra một số tiền gọi là Special levy để có tiền sữa chữa. Vì thế số tiền này đôi khi khá cao.

Anh chị cần phải xem tờ tường trình cho rõ xem có những khoản gì gọi là special levy. Những chi phí này cũng cho chúng ta biết tình trạng xây cất của dãy townhouse hoặc dãy falt, unit có tốt hay không. Việc sữa chữa nhiều qúa chứng tỏ có gì sai lầm trong kiến trúc.

Có lần chúng tôi phải bàn với thân chủ không nên tiếp tục mua một căn unit tại vùng phiá Tây. Lí do vì số tiền special levy bổ vào từng đầu chủ nhà quá cao lên tới $20,000.

Đa số các dãy townhouse hoặc unit được quản trị hợp lệ và thường do những agent có  bằng chuyên môn đứng ra phụ trách quản trị. Tuy nhiên đôi khi cũng có những nơi ban quản trị không được tổ chức một cách hợp lệ hoặc không được điều hành một cách có hiệu qủa. Chúng tôi cũng đã có lần bàn với thân chủ không nên tiến hành mua một căn flat tại vùng Punchbowl lí do vì ban điều hành này không được thành lập một cách hợp lệ chỉ có mỗi một người lo quản trị. Người này lại sống tại một cùng làng quê xa xôi ít khi lui tới unit.

Một dãy townhouse hoặc unit cần có một ban quản trị làm việc đắc lực và hợp lệ để công việc điều hành ví dụ cắt cỏ, sơn phết, làm vườn khiến cho toàn khu trông sạch sẽ và đẹp đẽ. Nếu họ quản trị không đúng mức anh chị sẽ không cảm thấy thoải mái khi sống trong dãy unit nói trên. Ngoài việc đóng levy, tờ tường trình cũng cho biết tổng số tiền kí quỹ đóng góp cho cả dãy là bao nhiêu. Toàn dãy có được bảo hiểm một cách hợp lệ hay không. Có 2 số tiền căn bản gọi là sinking fund để đóng góp vào việc sữa chữa, số tiền thứ hai là admistration fund tức là số tiền quản trị điều hành.

Hai số tiền trên bảo đảm nếu unit của anh chị có bị hư hao thì ban quản trị có tiền để sữa chữa. Với số tiền trên ban quản trị có thể thuê những người cắt cỏ làm vườn giữ cho toàn khối được sạch sẽ đẹp đẽ.

Trên đây là những nét tổng quát khi mua townhouse, unit  anh chị cần lưu ý.

TRẺ EM DƯỚI 10 TUỔI. CÓ THỂ BẢO LÃNH CHO BỐ MẸ ĐƯỢC KHÔNG.

Hỏi: Hai vợ chồng tôi khi còn sống ở Việt nam đã chia tay. Hai năm sau ngày chia tay tôi có gặp một người đàn ông Việt nam có quốc tịch Úc. Anh ấy thương tôi và bảo lãnh cho tôi và các con tôi sang đây. Người chồng cũ bằng lòng kí giấy cho 2 con tôi một cháu 6 tuổi, một cháu 4 tuổi được đi định cư tại Úc.

Tôi sang Úc đã được 2 năm và vừa được vô thường trú cùng với các con tôi. Nay tôi nghe người ta nói các con tôi có thể lãnh cho bố cháu để đoàn tụ với các cháu Tôi rất thắc mắc vì nghe nói việc bảo lãnh cho cha mẹ quá khó khăn, làm sao 2 đứa bé của tôi mới có 4 và 6 tuổi có thể lãnh được cho bố cháu. Xin luật sư cho biết thực hư thế nào.

Đáp: Để bảo lãnh cho cha mẹ, luật di trú đòi hỏi 2 điều kiện căn bản: về phía gia đình bộ di trú sẽ đếm số con, nếu cha mẹ có số con ở Úc đông hơn hay bằng số con ở Việt nam thì con ở Úc có thể bảo lãnh cho cha mẹ. Việc đếm con này tiếng chuyên môn gọi là Family Balance Test. Ở đây nếu bố các cháu chỉ có 2 con, 2 cháu này lại đã có thường trú ở Úc thì gia đình đã đạt được Family Balance Test.

Nếu bố cháu có kết hôn với người vợ khác và lại có con thì phải xem xét số con mới.

Điều kiện thứ hai mà luật di trú đòi là người bão lãnh phải ổn định "settled in Australia". Việc ổn định được định nghiã là người bảo lãnh cư ngụ hợp pháp tại Úc 2 năm.

Cứ như những chi tiết chị cho tôi biết thì gia đình đủ điệu kiện để lãnh cho bố.

Vấn đề chị hỏi ở đây là cháu còn bé, một cháu 4 tuổi và một cháu 6 tuổi có lãnh được không? Câu trả lời là được với điều kiện sau đây:

Những cháu bé dưới 18 tuổi có thể lãnh cho bố mẹ miễn là có người thân nhân gần đứng ra làm đơn thay. Thân nhân gần ở đây được giải thích là anh chị em ruột của cháu nếu trên 18 tuổi, bố hoặc mẹ cháu, vợ hoặc chồng của các cháu trên 18 tuổi. Ví dụ một cháu 16 tuổi nhưng có chồng 18 hoặc trên 18 tuổi. Áp dụng thực tế vào trường hợp của chị. Ở đây anh em của cháu đều dưới 18 mới có 4 và 6 tuổi nên người đứng ra bảo lãnh làm đơn trong thực tế chính là mẹ các cháu. Vì thế chị có thể đứng đại diện cho cháu bé kí tên lãnh cho bố các cháu.

MUA NHÀ LẦN ĐẦU. KÍ HAY KHÔNG KÍ HỢP ĐỒNG.

Hỏi: Cháu đi làm nhiều năm nay nhưng bây giờ mới tính đến chuyện mua nhà vì còn độc thân. Nếu có hai máy cùng cày thì cháu đã mua nhà được 2, 3 năm trước rồi. Nhưng hiện nay vẫn chưa có cô nào thương nên vẫn phải một mình lo việc mua nhà.

Tuần vừa qua cháu có đi kiếm nhà. Agen dắt đi coi và có một nhà khá ưng ý ở khu Chester Hill, Sydney.

Khi cháu trở lại văn phòng của agent cùng với anh ta sau khi xem nhà, anh ta thấy cháu có vẻ "chịu đèn" căn nhà nên đưa hợp đồng yêu cầu cháu kí. Agent nói rằng nếu cháu không kí thì đến weekend anh ta sẽ dắt nhiều người tới coi và cháu có thể mất căn nhà. Cháu nghe nói "bút sa gà chết" nên đâm sợ. Cháu cũng rất hoang mang không biết sự thật như thế nào. Nếu không kí thì mất toi căn nhà mình thích. Nếu không kí thì hậu qủa như thế nào xin luật sư cho biết ý kiến.

Đáp: Hiện nay agent tại tiểu bang New South Wales thường khuyến khích khách hàng kí ngay hợp đồng. Họ là những người bán nhà để ăn hoa hồng. Vì thế nếu người mua kí ngay thì họ chắc mẩm sẽ được tiền hoa hồng. Nếu người mua còn ngần ngừ hoặc bỏ đi thì họ sẽ mất toi mối lợi. Chính vì lí do đó agent luôn muốn người mua kí ngay lập tức.

Để giúp cháu có một vài ý tưởng có nên kí hợp đồng ngay hay không, chúng tôi xin phân tích như sau:

Cái lợi của việc kí hợp đồng ngay: nếu cháu không kí hợp đồng ngay thì đúng như agent nói là họ có quyền kêu nhiều người khác tới coi và những người này có thể trả giá cao hơn cháu và cháu có thể hụt căn nhà mà cháu muốn mua.

Như vậy việc kí ngay giúp cháu giữ được căn nhà mà cháu ưng ý. Tuy nhiên cháu cũng nên để ý những bất lợi sau đây:

Khi cháu kí ngay cháu chưa kịp tham khảo với luật sư nên có thể có những điều bất lợi. Ví dụ căn nhà bị một đường cống chảy ngầm dưới nhà mà cháu không biết. Khi khám phá ra sự thật thì việc đã rồi. Nếu cháu bỏ căn nhà cháu sẽ phải trả 0.25% giá mua. Ví dụ cháu mua căn nhà $400,000 thì cháu mất $1000 với chủ nhà. Ngoài ra cháu phải trả một ít tiền về các sở phí, tường trình mối mọt, check về việc xây cất và sở phí luật sư....

Cũng có khi cháu chưa kịp hỏi ngân hàng nên khi đã đặt bút kí rồi, ngân hàng từ chối không cho vay tiền thì cháu sẽ bị mất số tiền nói trên.

Tóm lại việc kí ngay giống như đánh bạc, có thể lời có thể mất. Sau đây chúng tôi đề nghị một giải pháp dung hoà: Cháu có thể nói với agent rằng: "Vâng tôi sẽ kí ngay, tuy nhiên tôi không biết gì về việc mua nhà nên tôi mượn anh/chị hợp đồng này cho luật sư tôi coi và tôi trở lại ngay để kí".

Sau đó cháu tức tốc gặp Luật sư khẩn cấp và nhờ luật sư coi hợp đồng. Với kinh nghiệm trong nghề, người luật sư sẽ giúp cháu một số ý kiến và tránh được việc rủi ro.

Xin lưu ý: Những điều trình bày trên chỉ có tính cách hướng dẫn tổng quát. Khi cần độc giả nên liên lạc với luật sư riêng để được cố vấn về từng trường hợp cá biệt.

Luật sư Trần Hữu Trung